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【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
🎧Spotify：https://spoti.fi/3EwCgMw

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研究有價　月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
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#臉書言論審查機制應公正透明
#數位平台壟斷霸權需要更多治理
#看歐盟如何保障人民數位權利

臉書（Facebook）會以自己的《社群守則》、審查員來審查言論。

例如，討論到中國人對於特定事件的反應並無羞辱言論被禁言；提到台灣人工智慧發展基金會發起 #葉黃素計畫 被鎖帳號；提到台灣獨立、高端施打數據、美食評論，被歸類為霸凌、騷擾或垃圾訊息。

但另一方面，沈榮欽（加拿大約克大學副教授）提及：「有人以簡體字一直罵人『民進黨養的狗x種』，經檢舉卻被判定未違反《社群守則》；同樣的，諸如『台巴子』、『留島不留人』等各種言論，都在臉書允許之列。」（ https://new7.storm.mg/article/3939131 ）

顯然，臉書審查機制出了問題。

我自己則接過不少性別和人權團體反映，這幾年來，臉書也會出現攻擊同志及女性的仇恨言論，內容還混雜不實謠言。

但這類 #真正的仇恨或不實言論 幾乎無法被檢舉下架，不論提供多少證明。

這顯示，臉書可能不只審查機制出了問題；甚至可能倒過來，成為 #仇恨歧視與假新聞的幫兇。

江雅綺Yachi Chiang（北科大智財所副教授）也提到：「這幾年臉書成為假訊息、不實資訊、訊息戰的平台中心，也已不是新鮮事。

『劍橋分析』公司操縱選舉的案件，透過Netflix的紀錄片『個資風暴：劍橋分析事件』，十分清楚的呈現，透過臉書平台可以輕易取得選民的資料，幫助選舉團隊建立使用者的個性模型，然後利用這些資料、操縱選民的行為。

除了操縱選舉的前科紀錄，臉書也常常被認為是仇恨言論的傳播中心，聯合國甚至曾控訴臉書為仇恨言論提供最佳平台，應該為緬甸的羅興亞族群所遭受的迫害負主要責任。」

我辦公室整理了，臉書審查機制的問題，可能包含：

❌《社群守則》並非由實際整體社群擬定，無法反映社群共識。

❌《社群守則》多數規範過於攏統，缺少細部指引及示例，審查標準高度依賴人工判定。

❌ 但審查工作會外包給不一定具足夠專業且嚴重過勞的血汗審查員。臉書自己也承認，每天約有10%的審查錯誤（還不包含申訴無效的案件）。

❌ 審查機制缺乏透明度，限制發言、懲處（包含降低觸及率）、申訴都未說明審查判定的原因及標準。

❌申訴機制形同虛設，即使是最後一層的監察委員會也鮮少發揮實際作用。

#數位平台已形成壟斷霸權

我雖然以臉書做例子，但這些審查爭議，不只在臉書發生；也已在包含Google、Twitter、Line等平台發生。

只要有人提出疑問，就會有人說：「不爽不要用，又沒人逼你用。」

但這已經不是個人是否要使用的層次。當這些平台成為 #國內外資訊快速傳遞的關鍵核心，不用的人或國家，會因此降低獲取國際資訊的速度、乃至於減弱和國際的連結。

平台已成為 #數位世界的壟斷霸權。

近年世界各國都在關注及想辦法以法治處理。台灣正要準備成立 #數位發展部，各種討論中，我也不斷提醒必須注意 #網路反壟斷 ，這是 #數位治理 重要的一環。

#參考歐盟經驗
#保障人民基本數位權利

之前愛信任-劉世芳邀請我共同主 辦「跨國網路平台與內容產業影響」公聽會。我便指出，台灣應參考歐盟《數位服務法》及 《數位市場法》草案，這兩者是繼GDPR（一般資料保護規範）後，歐盟推出保障人民基本 #數位權利 的第二步。

#數位服務法

針對超大型跨國數位平台*，制定高達17類義務。

包含平台須建立值得信賴的舉報及申訴機制、公開各種機制與透明度報告、通報刑事犯罪、外部風險稽核和公共問責等。

藉此對平台或有心人士操控資訊、大量假新聞入侵、政府不當干預等問題 #建立預防機制，強化公民對數位平台的 #民主監督，保障使用者數位權利。

此外，還被要求必須針對風險管理系統進行獨立審核，以防止濫用。

特別是「非法內容散布」、「對基本人權的不良影響」，以及「平台服務遭蓄意操縱以傷害公共利益及公共安全」等三個面向。

如果查到違反法規，將會有高達年度營業額6%的罰鍰；若調查發現平台/企業提供「不正確、不完整或誤導性的資訊」，罰鍰最高可達年營業額1%。

*對歐盟來說，覆蓋歐盟人口10％以上、即4,500萬人的跨國數位平台，即算是超大型跨國數位平台。以這算法，臉書、IG、Google在台灣都算是。

#數位市場法

平台壟斷的問題不光是前面所提的言論自由及散播不實或歧視言論，同時在技術發展上也會有托拉斯的問題。

因此數位市場法將大型跨國數位平台定位為 #守門人（Gatekeeper），禁止平台不公平對待企業用戶及使用者來獲取不當利益。

南韓公平交易委員會日前對Google濫用市場主導性、限制其他手機系統開發商競爭的問題，開罰2074億韓元（https://bit.ly/3Axetd3），也是基於同樣的觀念。

在大型跨國網路平台優點及問題不斷浮出的現在，#數位治理政策 更顯得重要，我會努力加速 #數位發展部 的推進，並訴求納入對平台的適切監督。

數位環境中，人權、隱私、言論自由，同樣是不可退讓的底限。

#實質監督
#提出解方

＃黃珊珊料敵從寬爆中央刪北市Delta案居隔記錄
＃中央匡列少讓病毒成為漏網之魚
＃側翼別再搞認知作戰

近幾日，Delta入侵台灣，新北市幼兒園群聚驗出Delta病毒，引爆社區感染危機。北市文山區一名裝修工到該社區工作，事後也驗出感染Delta病毒，同住的太太也確診，北市特別強調要採高規格預防性居家隔離。

北市副市長黃珊珊表示「中央認為我們匡的太寬，認為文山區的第一圈在高風險場所的接觸者不該被居隔，甚至在系統刪除我們上傳的居隔記錄。」
而中央流行疫情指揮中心則回應「只是認定有異改認列，並未刪檔。」黃珊珊副市長也說昨天有再去確認系統，同仁上去查時，發現還是「自主健康管理」，且已結案，因北市無法修改系統，現在又有緊急申請一個請求改回「居家隔離」，昨天才說好的尊重地方呢？

但是對於人民來說將居家隔離改列為自主健康管理就等同於刪除，一方面市府將無法開出居隔書且增加居隔的困擾，一方面在無法確定基因定序結果前若僅採取自主健康管理將可能使病毒迅速傳播造成破口。
未完全戰勝病毒前，擴大匡列會是未來的新常態，在人民健康安全與社會經濟間想取得平衡，就必須透過大範圍的匡列防止病毒蔓延，北市的匡列居隔這比起全面禁止內用或是關閉運動中心有效許多。

聽聽兩個月前，民進黨的側翼是怎麼批評柯文哲及北市府的

👉民進黨立委王定宇7/5臉書寫道「台北市的不疫調、不匡列、不隔離是拿市民生命開玩笑」！

👉民進黨前立委林靜儀於臉書表示「為甚麼台北市永遠不落實「匡列、隔離」這二件事。」「疾管署各縣市確診個案公共場所活動史，台北市從6/30到現在，有四筆！不可以說台北市沒有疫調！」

👉民進黨籍北市議員許淑華於臉書表示「柯市府不疫調！不匡列！搞失蹤！；抓接觸者、篩檢、消毒，全都民眾自己來，市府效能已經全盤瓦解！」

👉民進黨籍北市議員陳怡君表示北市疫調沒上傳疾管署，根本「自行蓋牌」！只靠一張嘴防疫，離譜至極！

反觀5月時華航若富特飯店確診個案，染疫機師案1153在5/1發病，當時依據指揮中心的接觸者匡列範圍是從發病前2日起算，也就是4/29零時開始匡列。而染疫機師教官案1183在4/28晚上9點至11點都曾與案1153接觸，卻因距匡列標準一小時之差，導致未被居隔。指揮中心的匡列範圍過窄，導致案1183一開始未被匡列。這些側翼立委議員，不知道又躲到哪去了？那些天天批評北市府的黨媒，又跑到哪去了？
匡列範圍大總比匡列範圍小容易讓病毒成為漏網之魚來的好，文山區夫妻個案、華航若富特染疫機師教官個案就是最明顯的例子。

另外，自疫情爆發以來，有不少人都質疑柯文哲北市沒做疫調、沒匡列，但從中央批北市匡列太寬就可以知道，北市一直都有在做疫調以及匡列。沒做疫調、沒匡列的言論根本是子虛烏有，而且是有心人士結合側翼和名嘴進行認知作戰的結果。

法國前衛生部部長布讚，因為未能抵抗疫情被民眾指控危害他人性命而遭到調查。不禁讓人想問，若同樣的場景來到台灣，將會有那些官員遭到指控呢?

說好的超前部屬卻變成超級缺乏，中央每天只期待在記者會上宣布加0，匡列和疫調卻無法落實，一再導致防疫破口，台灣還能承受幾次這樣的錯誤?指揮中心還要多久才能學會?人民還要煎熬多久才能等到解封?

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活在台灣的我們，很難想象哦在21世紀的今天，有很多落後國家，是沒有解決隨地大小便的問題；在他們的生活環境裡，最大的污染源其實就是人！

在1999年的時候，國際組織曾經給孟加拉提供了一些援助，讓他們在各個村莊都蓋公共廁所；但是後來發現，真正的問題，不是在於他們有沒有公共廁所，而是當地的人根本不愛用廁所啊！

在那個時候的孟加拉，不管是鄉村、田邊、路邊，還是住宅周圍，都是人的糞便，而糞便特別容易導致傳染疾病。

只是人是習慣的動物，當地人這麼多年都是這樣過生活，所以就算給他們蓋公共廁所，他們也只是偶爾才去用。

有些乾脆把它當成倉庫來使用，在當地的居民看來，這些公共廁所，比他們的房子都還要漂亮，怎麼可能在裡面大小便？

這是一個整體的社會氛圍，如果這個氛圍沒有改變，其實是不太可能調整他們的習慣；然而就在這個當下，有一個國際組織，他們用一個很有技巧的方法，幫助孟加拉解決了隨地大小便的問題！

他們在短時間裡，把這樣的狀況的比例，從38%降到1%。他們的做法是什麼呢？

他們的做法，是深入各個鄉村裡面，去給村民表演一個節目，這個節目怎麼演的哦？

就是他們派一個衣著整齊的外地人，走到他們的村裡，到處走走看看，然後呢，專門去看他們地上的糞便。

而且不斷的去問這些村民，關於糞便的問題；所有的村民都覺得這個人蠻有意思，於是慢慢的就聚在他身旁，看他到底要幹嘛？

而這個人就順勢的，把所有的村民都召集起來，掛了一個村子的地圖，然後讓這些村民幫忙用黃色的標記，標出那些可能出現糞便的位置。

大家就左一手、右一手，到最後就是整個地圖都變得黃色的；那我想如果你是村民，當下看到那個地圖，感覺也會很不好意思，然而到了此刻，這一場秀才準備要開始！

這個人拿出一個非常非常乾淨的水杯，在裡面倒了一杯清水，然後問這些村民說誰能喝這杯水，這所有人都認為乾淨的水當然可以喝。

那接下來這個人，拔了自己幾根頭髮，走到附近的一坨糞便，然後用他的頭髮粘了一些糞便，接著把頭髮放到水裡面，攪和了一下。

他又問，那現在還有誰願意喝這杯水？想當然爾，根本沒有人願意喝。

於是他接著問村民啊，那你知不知道蒼蠅有幾條腿呢？村民說六條啊！

他接著說，那麼當蒼蠅停在糞便上的時候，它的六隻腳沾到的糞便，是會比我這幾根頭髮沾到的多，還是來的少呢？

而且如果蒼蠅剛剛在糞便上停留過，接著又飛到你的家裡，在你吃的食物上停了一下，那你知道這意味著什麼嗎？

當村民聽到這裡，根本不用再多說什麼，他們就很清楚知道，這樣的日子不能再繼續下去了，而以後也不要隨地大小便。

然而這個故事你聽到這裡，你會發現噢，其實按照基本理性來看，所有人都知道蒼蠅飛來飛去很髒；而且到處都有大便這件事情，本來就會污染，可是沒有人真正面對這個問題。

然而不面對這個問題的關鍵，在於沒有人真正的，把這裡面的關聯「展演」給他們看。所以呢，我把這個例子談到這裡，不知道讓你想到什麼？

我們常常在面對真實的人生、真實的人際，特別是要說服別人的時候，我們總是用一種簡單粗暴的方法，你缺什麼我給你什麼。

但是就像孟加拉的例子一樣，你覺得大家缺公共廁所，你給他廁所，問題就解決了嗎？

其實人性是很複雜，又很簡單的存在；它的複雜就在於，有時候表面上他缺的你給了，也沒有辦法解決問題。

然而簡單的部分就在於，我如何創造他有感的部分？而這「有感」的部分，並不是用強制的，也不是用規定的，更不是用簡單粗暴的所謂的滿足需求。

而是我們在傳遞信息的過程當中，我們能不能為對方設計一個親身的體驗，一個想象當中的連結；而且讓整個過程，在很短的時間裡面把它完成。

在這個過程裡，不是告訴別人一個所謂的標準答案，而是讓想法在你的對象的心中自己產生。

這也是我在這麼多年的教學過程當中，一直很努力的要帶給所有我們的學生，或者是有緣分接觸到我們內容的朋友。

在這裡面，需要用一個很敏銳、很細膩的姿態去靠近別人，並且熟悉的使用「隱喻」跟「展演」的方法。

所以關於這方面，我曾經花了很多功夫，不斷的自我精進，我也一直試圖的想要找一些可能性，把這些觀念怎麼用隱喻，怎麼去跟別人連結跟引導，帶給所有的朋友。

然而我在這邊很開心，也很興奮的跟你分享，在這麼多年的努力跟尋覓底下，我們即將在7月6號，推出一門全新的線上課程，叫做【與人連結的三個秘密】。

這一門課，是由哈克～黃士均博士所主講。

他是我所有認識的朋友，與老師當中，最懂得怎麼樣溫柔的靠近別人，怎麼樣善用隱喻跟潛意識的力量，去創造出人與人之間更好的連結。

我想，人與人之間，有的並不是好壞與優劣的差別，而是在於差別的本身；我們如果能看到這一點、也看懂這一點的話，你會發現一個人個性跟你不一樣，那又如何？

這不代表你沒有辦法跟別人連結，這更不代表你們中間，會有很多無法弭平的衝突。

或許從整個人生的角度來看，我們怎麼跟別人靠近、我們怎麼跟別人連結，永遠比什麼是對的、什麼是錯的，來得更為重要！

所以呢，我很開心的為你推薦7月6號，我們即將上線的【與人連結的三個秘密】，期待你的加入。

相信你會透過這一門課，學會最溫暖、溫柔的靠近；期盼今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。

如果你喜歡我製作的內容，除了youtube之外，我們也有Podcast的頻道，你只要在Podcast的應用裡面，搜尋「啟點文化一天聽一點」，你就可以訂閱我們，也記得給我們五顆星的評價，我們需要你用具體的行為來支持我們。

然而如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，我們在每一段影片的說明裡都有相關的連結。

那當然了，也別忘了7月6號，跟我們一起加入哈克的【與人連結的三個秘密】，那麼今天就跟你聊這邊，謝謝你的收聽，我們再會。

智慧城市，必須落實在人民生活的每一天。

所謂的智慧化，不是把寫在紙張上的東西放在螢幕上就叫智慧化，也不一定要花大錢發展什麼新科技，而是要透過E化，實際解決人民的生活問題。

舉個例子，以前警察巡邏時都要從巡邏箱拿出簽章表手寫，不只麻煩，遇到下雨時，字跡模糊成一片，事後要登錄統計也是麻煩。自從我們推動巡邏箱電子化後，掃一下QRCode，時間、地點、人員全部上網登錄完畢，直接進資料庫，要統計分析都很方便。

還有，以前的魚類批發市場，攤商凌晨兩三點來批貨時，口袋都要塞個二三十萬，麻煩又不安全。我們導入智慧支付後，用一張卡片就可解決，資金不足時，還有信用額度可以運用，節省收、付款的人力成本，也讓交易更有效率。

不只這些，共享交通的實踐、居家醫療照護的平台、弭平貧富差距引起的教育落差、甚至是公共住宅的管理，這些「全面小E化」的工作，都是我的重要施政目標。

我們要由內而外、由公而私，從公家機關跟學校，推廣到外部私人企業，慢慢的讓整個城市的運作更有效率，成為一個永續宜居的智慧城市。

#打造宜居永續的智慧城市
#我們的臺北藍圖
#改變成真持續發生
#teamKP

看更多智慧城市政策
https://www.teamkp.tw/manifesto/article/4
https://bit.ly/2NtnYRb

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我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。