今年全球經濟強勁反彈，基期因素帶動通膨驟升，引發金融市場震盪。聯博投信認為，全球主要央行多數仍維持低利率，伴隨景氣復甦，有利高收益債等信用資產表現，建議布局各類收益債券，包含高收益債的明日之星、新興市場債券、證券化資產等。
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同時也有1部Youtube影片，追蹤數超過5萬的網紅黃偉民易經講堂，也在其Youtube影片中提到，Wong Wai Man 一帶一路失利，明日大嶼填海造地，林鄭萬億報國，DQ小麗奪港人政治權，副公安部長孟宏偉失蹤，范冰冰令全國紅星失眠。 九七之後，香港厚積儲備，卻不肯改善民生，大家終於明白，原來等的是今天。 一帶一路，諸事不順，習近平的政績工程如火如荼之際，美國發動貿易戰，這時馬來西亞首先發...
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我在信報財經月刊2021年1月的訪問：
2019年末，香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊，但世紀疫情尚未出現，環球股市欣欣向榮，當時林一鳴力排眾議，預測2020年本地住宅價格繼續橫行，不會大跌。誰知禍不單行，一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現，破壞遠超2003年沙士，商家、市民叫苦連天，唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據，去年樓市窄幅上落，如同林一鳴所言，果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料，2021香港經濟將持續低迷，但無損整體樓市格局，「基本上住宅不跌，但租金下跌；更差是二級寫字樓、工廈，最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示，香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔，到底還要不吃不喝幾多年，本地人才有望置業？林一鳴坦言，今日香港出現平行時空，社會資源傾向有資產的人，貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市，先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為，兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層（約佔1/3就職人口），月入至少3萬左右或以上，比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市，IPO氣氛熱烈，「這班人賺錢隨時比前年更多！」他們不但大多「供完樓」，更有能力買樓給下一代；另一時空下，疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業，以及月入約一至兩萬的「打工仔」，但只會令住宅租金下跌。簡言之，今時今日中低收入的香港人並非真正買家，左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人，亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋，買樓也可避開15％從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算，自九七年至今，大約160萬人移民來港，拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律，估算每年有八萬人拿到身份證，而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值，近十年內地人財富暴升，拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求，林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求，「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應，由頭到尾都是假的。過去十年，每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據，他悲觀推測未來兩至三年，私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地，但大多數十年後才有樓落成。」他解釋，「生地」轉「熟地」是一個漫長過程，包括進行基建、交通配套、環評報告等等，「梁振英時代都做好多，今日都未見成效」，因此供不應求的格局，至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期，不少港人靠買「磚頭」滾存資產，成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者，林一鳴認為未來港樓難跌，但近年投資價值偏低，更透露約2016年開始減少投資地產，寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地，也要評估全球環境，現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行，投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後，近乎冰封二手樓市場，買賣方陷入兩難，中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅（DSD）時，林一鳴仍有投資買物業，直至非首置物業稅率劃一調高至15%，「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌，近年最高也不足3厘〔圖二〕，「炒樓都係想升，如果沒有升幅，買內銀股更好啦！雖然股價不變，起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券（iBond)，單計保證息率就有2壓。
至於有自住需求者，林一鳴同樣由「真買家」角度出發，認為兩個地區發展較佳，樓價有機會跑贏大市。他分析，未來金融界人士仍然是置業主力，他們除了講求接近商業區，同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖，大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例，港鐵沙中線落成後，官方頂計前往金鐘僅用17分鐘，大幅縮短交通時間，他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理，「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班，不少是銀行中上層，有很大住屋需求」，當藍田隧道建成後，將軍澳居民不但能快速到達觀塘區，而且該區呎價比較低，具有較大吸引力。
一國兩制若不保 明日大嶼有何用
「上車難」向來是香港深層次矛盾之一，2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景，耗資近6000億填海造地，引起坊間激烈批評，包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法，云云爭議中，林一鳴更關注「明日大嶼」落成時，香港地位的改變。
最近發展局局長黃偉綸表示，如果計劃研究順利，並得到社會支持，將於2027年開始填海，2034年才會有房屋建成入伙，意味就算「難得」沒有工程延誤，最快都要等候13年。林一鳴認為，「明日大嶼」遠水不能救近火，「如果立即填好，當然有幫助，但現在要等10幾年之後。」
2047大關逼近
林一鳴推測，特區選擇推動「明日大嶼」，實際想進一步將香港融入大灣區，成為區內西面較發達城市的中心，吸引大陸人流、促進經濟活動，但成功關鍵在於，香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而，自前年開始，他便強調中港關係已步入「第三階段」（第一階段是需要香港人，第二是只需要香港這地方，第三是人和地都不再需要），香港一旦淪為中國一個普通城市，如何支撐高昂的建築成本？
更關鍵是，等到「明日大嶼」建成，距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」，屆時兩地邊境消失、接駁交通激增，甚至再沒有香港身份證，「從整個大灣區版圖來看，你用咁多錢起明日大嶼，同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍，到時為何不直接上去？」他表示，香港綠色地帶面積甚廣，無奈港英時代規定不能建屋，若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇，前者明顯較佳。
國際企業「去中環化」
「有時用WhatsApp溝通，打電話都好少。」過去一年，林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理，更笑說：「他在那裹上班，其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段，既方便中環人，也是身份象徵，「如果以前在觀塘開銀行，大家都會覺得cheap咗少少。」
時移世易，林一鳴發現大眾對於公司選址，相對上沒有以前重視，於是部分公司搬至觀塘等二線地區，藉此節省成本，「反正現在都用Zoom，為何需要支付高昂租金？」近年愈來愈多國際公司「去中環化」，例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等，「最頂級的企業都搬走」。
仲量聯行展望2021時提及，自年初至今，中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成，跌輻不但是各區之冠，更是2015年以來的新低，相比之下九龍東跌幅最少；整體寫字樓空置率升至8.8%，是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓，今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。
值得注意的是，政府統計報告顯示，去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為，由於本地經濟持續低迷，加上香港逐漸變成中國一個普通城市，失去獨立關稅區等負面因素，甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平，是眾多投資物業中「最傷」，不建議趁低買人博反彈；勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓，但要留意當區供應是否過多。
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即日專欄：國家給內房的去槓桿任務
內地監管當局定下三條紅線，嚴格限制超標的內房企業融資，消息令到二級市場一些信貸評級較低的內房債券內房債券，近個多星期都出現過一定程度沽壓。
中國恒大(3333)要減價賣樓，一個月內全線樓盤七折發售，其實不為意外。事實上，恒大已不是首次減價，肯減而帶動到銷售，令現金回籠反而是好事，高負債要解決，毛利率已變得其次了。可是，真正問題在於，內房企業都屬於高負債行業，即使稱得上負債比率低的房企，其實很多都超過三成，在嚴控信貸及槓桿風險情況下，真正影響也許是頗為廣泛。
不少機構估計，本港上市的房企，最少有好幾間是踩界，隨時觸及三條紅線。另外，亦有估算，以全國房企計，五分一已經是觸及了紅線。如是者，內房發債融資會被終止，抑或是盡快發債？有幸是，其實近半年，大部分內房都不斷發行債券籌集資金，部分更每隔一、兩個月又再出手，真正影響可能要到明年另一次債券到期高峰才會看到。
可能是巧合，又或者是趁市況，多間房企都正在加快分拆旗下物業管理業務。物管股紅極一時，手執的高收入增長及毛利率兩賣點，惟基數已經偏高，加上相關股份供應太多，似乎已是光景不再，有點兒像明日黃花。
正當外界仍討論三條紅線影響，有消息就指，內地監管機構同時要整頓地方金融交易所。據報，地方金融交易所主要從事傳統金融機構受阻的業務，包括協助部分財困房企，甚至城投公司融資，及打包債務資產去再銷售。這些都是被界定為非標準的資產，銀行已不能做，而近年就被金融交易所打包成為高收益的私募債權產品，實際其實是定向融資計劃。
外電就報道，該等定向產品，最初投資額大概是5萬至10萬元人民幣，當然不能滿足內房資金需求。於是，分開幾十次或更多次數銷售，就籌夠億元以上。
有分析形容，內房融資被全方面堵塞，當然仍然有不少符合條件的內房是財務水平較好，但大批內房面對融資壓力，結果不外乎是兩個：包括行業真正整合出現、以及是房企要繼續減價賣樓及不能再高價爭地。或者，內地當局算盤就是，壓止內房槓桿，是變相實現穩定樓價之餘，佔槓桿最大的內房解決了，去槓桿的任務難道已大功告成？
原文：https://bit.ly/3hIuVwt
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Wong Wai Man
一帶一路失利，明日大嶼填海造地，林鄭萬億報國，DQ小麗奪港人政治權，副公安部長孟宏偉失蹤，范冰冰令全國紅星失眠。
九七之後，香港厚積儲備，卻不肯改善民生，大家終於明白，原來等的是今天。
一帶一路，諸事不順，習近平的政績工程如火如荼之際，美國發動貿易戰，這時馬來西亞首先發難，退出這個債務陷阱遊戲，跟住到北京幾十年兄弟巴基斯坦，現在連非洲小國塞拉利昂都話唔玩了。
非洲有人走出一步，其他的就如骨牌倒下。一帶一路，連非洲都騙不了。
世界工廠，因工資不再便宜，法令愈來嚴苛，知識產權不受尊重，盜竊技術成風，各地廠商漸漸退出大陸。過剩產能，如何消化？
北京智囊想了一個媲美萬里長城的一帶一路計劃，打通亞非兩洲，將全球禁運的伊朗石油帶回大陸。
放棄了幾千年農業立國的國策，轉做世界工廠，一直為能源短缺而苦惱，能夠打通這任督二脈，放債亞非一眾窮鬼國家，將來能源貿易都靠這網絡了。
如意算盤給美國發動的貿易戰打散了，亞洲非洲的國家又發現了這是個債務外交，但一帶一路又已騎上馬背，欲罷不能，每當北京有困難，總想到香港。
董建華的團結香港基金做總指揮，檯面上由林鄭用施政報告落實政策，發表前用劉德華的魅力向無知的港豬階層做軟性推銷，剛柔並重，陰陽出擊，用土地，建屋，上樓呀，這些香港人死穴猛攻。林鄭說，不萬億填海，愧對下一代；陳茂波說，可以發債券令香港人人參與。
老子說：多藏必厚亡。
香港萬億儲備是懷璧其罪，看梁振英對這些錢多痛恨，用盡名目，誓要花光它。對曾俊華那種守財奴式的殖民地官僚，他多麼的咬牙切齒。這筆錢，在港共眼中，只有報國一途。只是一次過用光香港所有儲備，在這個時候，未免太狠而已。
大陸樓市泡沬爆破在即，美國針對人民幣操控滙率準備開戰，外圍新興貨幣危機，這時候，偏偏香港一貧如洗？
林鄭用衛奕信港督的玫瑰園計劃比喻今次她的萬億填海，她是過來人，她應該很清楚，當年的港英政府，如何會出現今日沙中線、港珠澳大橋、高鐵香港站這樣甩甩爛爛的超支工程？
一帶一路產能，要香港幫助消化，倒萬億落海，港共認為是報國丹心；再次DQ劉小麗，對香港就是極端罪惡了。
香港人對DQ已經麻木。
香港人人都有的選舉權和被選舉權，在一連串的DQ中，慢慢被剝奪了。
一人一票選舉出來的立法會議員，因為你不喜歡，可以取消他們的資格；周庭出選立法會補選，政府指不出她說過什麼做過什麼，唯有說她所屬政黨黨綱有「自決」兩字，所以剝奪她參選權利；今次再次DQ劉小麗，連理由都懶舉了，選舉主任「我覺得」她不是真的支持基本法，所以剝奪她終身政治權利。
連莫須有都懶用了。
大家不經不覺之間，已經接受了，只有政府歡迎的人，才可以參政。
這股歪風，只在競選議員的時候才猛吹？
會否有一天，你的子女報考公務員的時候，隨便一個什麼主任說，他不是真心擁護基本法，所以剝奪他的投考資格？
基本法的內容，已經不為港共政府尊重，只是用它的外殼，作為攻擊工具。到基本法都不存在的時候，簡單地標簽政府不喜歡的人為黑五類好了，剝奪他們的政治權利。
香港走中共的老路。
不要以為在共產黨內楂了權，賺了大錢就是贏家。看看中共公安部副部長孟宏偉的妻子，在法國，被圍著一群外國記者，訴說她的丈夫回到大陸後人間蒸發，求助於國際社會。
初看新聞圖片，以為是另一宗維權律師妻子的悲鳴而已，誰知身份是公安副部長的妻子，但畫面、內容、本質一模一樣。諷刺的是，副部長消失前，他的工作之一，就是負責維權律師消失吧。
中共這種政治體制內，人人自危，朝不保夕。
上至總書記，下至一個普通黨員，在工作內容易出事，在工作外，也隨時不知錯在哪裡。
楂權易挑忌，發了達也是罪過。
萬達的王健林，去年才人人樂道他兒子用十億開生日派對的傳聞，今日已成落水狗；馬雲那套打遍天下無敵手撩人鳳的短片才紅遍網絡，今日又要獻出阿里巴巴；馬化騰四面楚歌，劉強東、許家印相繼出事。
范冰冰案，影視圈人人自危。只是針對范冰冰一人？其他那些紅人，是自動投案還是盡早出國？她用八億八脫身，你手上又有多少現金？你人脈關係好，識得人多，多唔多得過一代尤物？
范的罪狀是因為用陰陽合同逃稅，那其他紅星大導演名製作人呢？你們有沒有陰陽合同？有沒有逃稅？過去二十年，你總共入息是多少？又交了多少稅款？
國企人事頻動，民企不容於社會主義中國，公安、軍部頭頭都因權出事，幹部圈子都一片肅殺。
國內的人，有點能力的，都想盡辦法離開，身在外面的，用盡藉口不回去。
一般人民不愛這個國家，不愛這塊土地，他們沒有權，他們認為沒有什麼責。廣東人沒權選出廣東的省委書記，南京市的市長是誰，南京人都沒有興趣。人大、政協這些成員當然與他們無關，沒有選舉權，就不甘心情願的盡交稅義務。
沒有交稅，就沒有歸屬感，沒權利沒義務，這不是他們的家。只是過客心情，賺夠錢就盡快離開。
四海困窮，天祿永終。
四海困窮是因，天祿永終是果。
民不聊生，民心背向的時候，就是這個政權完結的時候。
#明日大嶼 #DQ議員 #一帶一路 #香港儲備 #貿易戰 #樓市泡沬 #中共政權
2018年10月16日星期二下午5:00
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