沒有建照照樣賣,違法收訂笑呵呵
最近接獲民眾陳情,在中和的「雙和湯泉」建案,#未取得有效建照就公開銷售,代銷公司還 #請看屋客戶繳交2萬元預約金,保留購屋資格。但是,建案的圖面、格局、坪數通通都不願提供給消費者帶回檢視。
其實,這個案子的建照早就過期了。
2016年10月26日核准的「105中建字第00472」建照,開工日期2017年07月27日,規定竣工日期為「自開工日起 25 個月內竣工」,也就是說,#2019年8月就應該竣工,就算有展延,也應在2020年完工。
根據591的資料,建案預計2024年才完工,建照則紀載為「105中建字第00472(01)號(改照中)等1個」。
我要請問內政部花次長,#改照中的建案可以公開銷售嗎?#什麼圖面都不提供可以收受訂金嗎?
我更要請問花次長,去年底風風火火發新聞稿的兩波大稽查,到底查到了哪些違法銷售的案子?#市面上還有多少這種無建照銷售的建案?你們 #所謂的大稽查,2020年11月27日發完新聞稿就無聲無息了,#到底有沒有後續?
內政部趕快動起來,別再被當塑膠,放任違法建商欺負消費者了。
同時也有12部Youtube影片,追蹤數超過6萬的網紅巴打台,也在其Youtube影片中提到,香港今日社論2021年05月04日(100蚊花旦頭) https://youtu.be/v2Wp1NbmZ1M 請各網友支持巴打台 巴打台購物網址 https://badatoy.com/shop/ 巴打台Facebook https://www.facebook.com/badatoyhk/ 巴...
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【瑞士生活】買房大不易 Part VI – 不還本金,只還利息
上篇介紹了在瑞士的購屋資格還有銀行的貸款門檻,我們很幸運地通過了所有的審查,銀行也願意貸款給我們,在瑞士的房貸制度可以說是和其他國家不太一樣 (至少和台灣比) 。
以一間一百萬瑞郎的房子來說,繳了20% 的頭期款後剩下的八十萬瑞郎必須跟銀行貸款 (稱為 Mortgage amount),而要怎麼償還這八十萬呢? 還有本金和利息如何算?
#貸款額分塊償還利息
由於不同銀行有不同的固定與浮動利率,我們貸款方可自由選擇把貸款額分成1-4等份,例如:前兩份選擇7年、5年的固定利率,而第三份選擇浮動利率 Libor mortgage。
5年和7年的固定利率當然都不同,但顧名思義選擇了固定利率就表示該貸款額在選定的幾年內,利率是固定不變的,等時間到了再重新與銀行討論新的方案。以現在的情況,浮動利率是負的,所以如果我們把所有的mortgage 全部選擇浮動利率的方式,可能每個月不用繳什麼利息,可是風險是浮動利率可能會越來越高,甚至高過固定利率,所以通常大家還是會把mortgage 分成三等份,就是分擔風險的概念。以上述三等份的方案計算下來,每個月所要繳的利息大概是700多瑞郎。
#不還本金
這時候可能會覺得這還沒有算繳本金呀? 是的,在瑞士的房屋貸款是可以不用還本金的,不過瑞士的法律有規定,80%的貸款額要繳到變成67%,繳出去的這部分不是給銀行,而是提撥到自己的退休金帳戶裡 (稱Amortization),有點像是政府強迫我們自己存錢的意思。等我們的 mortgage 到達本金的67%之後,則不需要再額外提撥任何金額,但利息是無止盡的繳下去的。以我們的例子來說,每月繳的Amortization金額,上限大概是1100瑞郎左右,也可以選擇繳的較少,可是就要繳比較多年。
當然也可以選擇還本金,優點當然是本金還完就不用再無止盡的繳利息,但由於使用貸款的方式,在現在低利息的時候,還會有稅務優化的好處,所以幾乎沒有人會償還本金的。相反地在以前由於貸款的利率非常高,所以比較多人傾向繳完本金或是貸款越少越好。
#買房相當於省下至少三分之一的租金
以這個一百萬瑞郎的房子為例,每個月所繳的錢 (利息加上存到自己退休金帳戶的金額) 總共大概是瑞郎2000左右,如果這房子是用租的,每月租金最少最少也要3000瑞郎,所以如果是買房,那每個月就現省了瑞郎1000以上,而且所繳出去的2000瑞郎還有一半以上是當作自己稅務優化的退休金,是不是聽起來蠻划算的呢?
#蘇黎世房價
最後,也許有些人很好奇瑞士的房價,我們也被問過相同的問題,當然因地區不同而異,以蘇黎世市中心為例,120平方公尺 (大約37 坪) 的房子大約是瑞郎200萬 (台幣 6000萬),以我們上一篇討論的買房資格,真的是有錢人才買得起! 也難怪蘇黎世的租房率那麼高! 不過,要租到這間房,房租應該也是4000瑞郎起跳吧!
#瑞士購屋
#圖文不符這是在倫敦拍的
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【瑞士生活】買房大不易 Part V – 買房資格/銀行貸款
這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧!關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。
#聯絡建商或仲介
一旦下了決定以買房取代租屋的生活之後,首先需要從各大網站上查資料,瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如:Homegate, Immo Scout24…),看到有興趣的房子之後,依照網站的聯繫方式聯絡建商或仲介看房,然後跟建商了解一下價錢(有時候售價會標示在網路上)以及購屋資格。如果可以的話,順便在聊天時看看建商的為人,之後才去與銀行討論貸款事宜。如果資金雄厚不用跟銀行貸款的買主,那當然可以直接跟建商預訂,然後購買!
#購屋資格
講到購屋資格之前先大概介紹一下瑞士的居留證,簡單的說,可以分成三種:分別為永久居留的C證(不需要逐年更新)、長期居留的B證(針對買房來說又分為歐盟B或非歐盟B,需逐年由公司協助更新),還有短期居留的L證(不能買房),當然還有其他幾種較為複雜的就不在這邊做討論了,上述這三種是最常見的,也是外國人居住在瑞士最常拿到的三種居留證。
而基本上要在瑞士置產,一定要有瑞士居留證才能買房,一般來說除了政府鼓勵投資的特定區域之外,是不開放外國有錢人來瑞士購屋置產的!而有瑞士居留證的購屋資格,每個州也有不同的規定。以我們來說,我們住在Aargau州,想在這邊買房,必須擁有B證或C證才可以。而持有B證的人也僅限購買一間房自住,不能夠轉租或投資用,否則有被政府控告詐欺的風險,但擁有C證的人,就完全不受以上限制,可以自住,也可以買來當作投資用。
由於每個州的法規不盡相同,如果有購屋的意圖,最好還是直接聯繫該州負責機構,以瞭解最新資訊。
Aargau州關於買房資格的統整: https://www.ag.ch/media/kanton_aargau/dvi/dokumente_5/arp_1/grundbuch_1/1001_erwerb_von_wohngrundstuecken.pdf
#銀行貸款
這個應該是最繁瑣,但也是可以學到最多東西的部分。在確定要購買後,通常會連繫當地銀行諮詢貸款的可能(連繫當地的銀行較為簡單,因為當地銀行或分行對於該建案會比較熟悉,銀行也會有和建商交涉的經驗,在審核建案的過程中會快速許多),在來銀行會針對你想要購買的房子做 Statistical market value 的分析(包含房屋新舊與大小、交通方便性、居住環境、夏季冬季日照程度等等),以估計的房屋市值和實際售價做比較,當然估計的市值比實際售價高越多越好囉!可是如果銀行估出來的市值比賣方的價格低,那這代表說銀行認為這間房子不值得賣那麼貴,所以銀行最高可提供的貸款也不會超過他們估出來的市價,這時候買主就得跟賣方議價要求對方降價 (因為有銀行證明賣的價格太高),或是由買主自行吸收差額!假設如果差額是十萬瑞郎 (台幣三百多萬),這對一般人來說應該都是個很大的負擔!然後接下來就是一連串的 Financial advice,也就是銀行要看你是否具備購屋的能力,以及能不能在金融條件惡劣的情況下還繳得起貸款等等,以下分為三大步驟:
1/是否能現金支付20%的頭期款;
2/是否負擔的起貸款,根據自己選擇的貸款方式 (這很難用三言兩語解釋的,所以保留到下篇介紹),計算出每年須繳的金額,這個不能超過總收入的1/3;
3/在金融條件惡劣的情況下還能否繳得起貸款,銀行會設定一個非常高的利率,然後計算出以這個利率為基準,每年所需繳的金額是多少,這也不能超過總收入的1/3,很多想買房的人,都是在第三步無法通過審查。
舉例來說,如果要購買大約100萬瑞郎左右 (台幣3000萬左右),銀行會用5%的利息去計算,再加上其他支出,算出來的年度總成本(Total cost per year)可能會到瑞郎6至7萬,那乘以3之後,如果年收入不到瑞郎20萬的家庭,是無法買這間100萬瑞郎的房子的!
這也是我們為什麼在上一篇提到,不是瑞士人不喜歡買房,而是如果只有一份收入的家庭,根本無法通過銀行買房貸款的門檻。以僅有一份收入的家庭來說,能購買的房子可能就不會是適合一個家庭的大小,或不是自己喜歡的區域,而在這個情形之下就只能選擇一直租房了! 但是如果有收入的一方收入非常高,當然另當別論,不過以一般中產階級來說,一年的年薪要到20萬瑞郎,也是很難達到的!而瑞士的產假福利系統和其他歐洲國家相比,並不是這麼的完善,雖說在產假期間是無法惡性辭退員工(但產假後可以),但僅有的不到四個月的產假和高昂的托兒費用,使的許多家庭最後選擇了僅由一人工作來負擔全家經濟的方式。而非瑞士人或歐盟人的我們,如果想擁有更多的家庭生活時光,但為了持續的和外界的連結,也不可能輕易的放棄現在具備的工作機會和能力,更何況非歐盟居民的工作簽是一年一簽呢!如果拿不到工作簽,或是選擇把一家風險放在一個人身上,一旦失去簽證,一切就真的免談了吧!
所以一個家庭在瑞士買房,通常是介於30到40歲之間,在雙方有工作有收入的情況下,通過了所有的門檻,然後買了房,而有了孩子之後,可能一人辭掉工作或是轉成一週上班兩三天,對於已經買了房後,離職就對貸款沒有什麼影響了。要通過以上銀行的貸款門檻,另一個選擇是一間房子掛了很多人的名字,例如像是父母等等,銀行都是用總收入在評估,以上面的那個例子,所有人的收入加起來如果有到20萬,那就可以買得起那一百萬的房子,不過應該很少人選用這種方式,被請來掛名的人實際上卻沒有在使用房子也是非常怪的。
以目前的條件來看,買房比較好呢? 還是租房比較好?還有瑞士的貸款系統如何運作? 這個非常的有趣,像是在瑞士跟銀行貸款買房其實是不用還本金的!這跟世界其他的國家非常不一樣吧!這些留到下一篇詳細的介紹!
#下一篇我們會簡單分享一些利息計算和租金比較的例子
#還會分享一些市面上的新屋售價給大家參考
#歡迎分享
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明報社評
近日,本港確診新冠病毒個案在低位徘徊,主要由外地輸入,即使是本地確診,基本上知道源頭,表面上疫情紓緩了;不過,社區已經出現6宗變種病毒確診個案,其中有不知道源頭,本港疫情因而存在重大隱憂。政府須盡快採取措施,切斷變種病毒傳播鏈,以免演變至另一波疫情。另外,變種病毒流入社區,反映入境防疫或檢疫措施有漏洞,政府須全面檢討,堵塞漏洞,鞏固防疫成果,確保疫情不再反覆惡化,從而使本港整體逐步走出困局。
蘋果頭條
廉政公署落案起訴55歲警司龍少泉,控告他涉嫌隱瞞將一個購入的單位出租,並訛稱該單位供家人自住,詐騙政府及滙豐銀行向他批出約600萬元購屋及按揭貸款。廉署指,龍少泉涉嫌違反《盜竊罪條例》第16A條,被控2項欺詐罪名,已獲准保釋,5月5日在東區裁判法院應訊,待轉介區域法院答辯。廉署表示,被告龍少泉1986年加入警務處,至2019年5月晉升至警司職級。他早於2016年9月已符合資格按購屋貸款計劃,並向政府申請貸款置業。
東方正論
本港衞生情況近年急劇惡化,鼠患危害公眾,蚊患亦嚴重,屋漏偏逢連夜雨,本報獨家披露,多區出現吸血蠓患,將軍澳海濱長廊是重災區,居民經常被咬至周身紅腫,情況駭人,相關部門卻互相卸責。將軍澳海濱長廊,連接調景嶺、日出康城以及將軍澳市中心,蠓患最嚴重地點為接近木櫈花槽等位置,大量蠓蟲孳生,不少街坊投訴手腳被咬至紅腫,遍布紅斑與梅花點。
星島社論
首宗流入社區、帶有N501Y變種病毒的印度裔男子,除了感染佐敦伯嘉士大廈的女友,如何將變種病毒傳染給居於映灣園的三十九歲東涌菲傭一直成疑,專家亦擔心社區已有兩至三代傳播鏈。衞生防護中心昨晚公布,終於追查到其行蹤的交叉點,發現三人均在上月十一日曾到東涌東薈城,而印度裔男子及女友同日亦到過東涌海堤灣畔的食肆Curry Lounge,當局要求同一日曾到東薈城及該食肆的市民及員工接受強制檢測。
經濟社評
英國新冠疫苗接種計劃見成效,助確診穩步下降,各國紛紛寬減入境限制,香港本周亦料將迎來聖誕節以來首班正常英國航機。不過,金管局總裁余偉文警告,環球經濟有望隨疫苗接種復甦,惟本港接種率落後主要金融中心,有礙通關,恐削弱競爭力。變種毒株目前肆虐多國,本港為外防輸入,反過來只能進一步收緊國際往還。而當局昨晚緊急再將尖沙咀美園大廈撤離,原來是有主婦從印度返港完成21天酒店隔離回社區後,確診N501Y變種毒株,更見情況趨嚴峻,全港打針,刻不容緩。
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