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沒有建照照樣賣，違法收訂笑呵呵
最近接獲民眾陳情，在中和的「雙和湯泉」建案，#未取得有效建照就公開銷售，代銷公司還 #請看屋客戶繳交2萬元預約金，保留購屋資格。但是，建案的圖面、格局、坪數通通都不願提供給消費者帶回檢視。
其實，這個案子的建照早就過期了。
2016年10月26日核准的「105中建字第00472」建照，開工日期2017年07月27日，規定竣工日期為「自開工日起 25 個月內竣工」，也就是說，#2019年8月就應該竣工，就算有展延，也應在2020年完工。
根據591的資料，建案預計2024年才完工，建照則紀載為「105中建字第00472(01)號(改照中)等1個」。
我要請問內政部花次長，#改照中的建案可以公開銷售嗎？#什麼圖面都不提供可以收受訂金嗎？
我更要請問花次長，去年底風風火火發新聞稿的兩波大稽查，到底查到了哪些違法銷售的案子？#市面上還有多少這種無建照銷售的建案？你們 #所謂的大稽查，2020年11月27日發完新聞稿就無聲無息了，#到底有沒有後續？
內政部趕快動起來，別再被當塑膠，放任違法建商欺負消費者了。
【瑞士生活】買房大不易 Part VI – 不還本金，只還利息
上篇介紹了在瑞士的購屋資格還有銀行的貸款門檻，我們很幸運地通過了所有的審查，銀行也願意貸款給我們，在瑞士的房貸制度可以說是和其他國家不太一樣 (至少和台灣比) 。
以一間一百萬瑞郎的房子來說，繳了20% 的頭期款後剩下的八十萬瑞郎必須跟銀行貸款 (稱為 Mortgage amount)，而要怎麼償還這八十萬呢? 還有本金和利息如何算?
#貸款額分塊償還利息
由於不同銀行有不同的固定與浮動利率，我們貸款方可自由選擇把貸款額分成1-4等份，例如：前兩份選擇7年、5年的固定利率，而第三份選擇浮動利率 Libor mortgage。
5年和7年的固定利率當然都不同，但顧名思義選擇了固定利率就表示該貸款額在選定的幾年內，利率是固定不變的，等時間到了再重新與銀行討論新的方案。以現在的情況，浮動利率是負的，所以如果我們把所有的mortgage 全部選擇浮動利率的方式，可能每個月不用繳什麼利息，可是風險是浮動利率可能會越來越高，甚至高過固定利率，所以通常大家還是會把mortgage 分成三等份，就是分擔風險的概念。以上述三等份的方案計算下來，每個月所要繳的利息大概是700多瑞郎。
#不還本金
這時候可能會覺得這還沒有算繳本金呀? 是的，在瑞士的房屋貸款是可以不用還本金的，不過瑞士的法律有規定，80%的貸款額要繳到變成67%，繳出去的這部分不是給銀行，而是提撥到自己的退休金帳戶裡 (稱Amortization)，有點像是政府強迫我們自己存錢的意思。等我們的 mortgage 到達本金的67%之後，則不需要再額外提撥任何金額，但利息是無止盡的繳下去的。以我們的例子來說，每月繳的Amortization金額，上限大概是1100瑞郎左右，也可以選擇繳的較少，可是就要繳比較多年。
當然也可以選擇還本金，優點當然是本金還完就不用再無止盡的繳利息，但由於使用貸款的方式，在現在低利息的時候，還會有稅務優化的好處，所以幾乎沒有人會償還本金的。相反地在以前由於貸款的利率非常高，所以比較多人傾向繳完本金或是貸款越少越好。
#買房相當於省下至少三分之一的租金
以這個一百萬瑞郎的房子為例，每個月所繳的錢 (利息加上存到自己退休金帳戶的金額) 總共大概是瑞郎2000左右，如果這房子是用租的，每月租金最少最少也要3000瑞郎，所以如果是買房，那每個月就現省了瑞郎1000以上，而且所繳出去的2000瑞郎還有一半以上是當作自己稅務優化的退休金，是不是聽起來蠻划算的呢?
#蘇黎世房價
最後，也許有些人很好奇瑞士的房價，我們也被問過相同的問題，當然因地區不同而異，以蘇黎世市中心為例，120平方公尺 (大約37 坪) 的房子大約是瑞郎200萬 (台幣 6000萬)，以我們上一篇討論的買房資格，真的是有錢人才買得起! 也難怪蘇黎世的租房率那麼高! 不過，要租到這間房，房租應該也是4000瑞郎起跳吧!
#瑞士購屋
#圖文不符這是在倫敦拍的
【瑞士生活】買房大不易 Part V – 買房資格/銀行貸款
這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧！關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。
#聯絡建商或仲介
一旦下了決定以買房取代租屋的生活之後，首先需要從各大網站上查資料，瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如：Homegate, Immo Scout24…)，看到有興趣的房子之後，依照網站的聯繫方式聯絡建商或仲介看房，然後跟建商了解一下價錢（有時候售價會標示在網路上）以及購屋資格。如果可以的話，順便在聊天時看看建商的為人，之後才去與銀行討論貸款事宜。如果資金雄厚不用跟銀行貸款的買主，那當然可以直接跟建商預訂，然後購買！
#購屋資格
講到購屋資格之前先大概介紹一下瑞士的居留證，簡單的說，可以分成三種：分別為永久居留的C證（不需要逐年更新）、長期居留的B證（針對買房來說又分為歐盟B或非歐盟B，需逐年由公司協助更新），還有短期居留的L證（不能買房），當然還有其他幾種較為複雜的就不在這邊做討論了，上述這三種是最常見的，也是外國人居住在瑞士最常拿到的三種居留證。
而基本上要在瑞士置產，一定要有瑞士居留證才能買房，一般來說除了政府鼓勵投資的特定區域之外，是不開放外國有錢人來瑞士購屋置產的！而有瑞士居留證的購屋資格，每個州也有不同的規定。以我們來說，我們住在Aargau州，想在這邊買房，必須擁有B證或C證才可以。而持有B證的人也僅限購買一間房自住，不能夠轉租或投資用，否則有被政府控告詐欺的風險，但擁有C證的人，就完全不受以上限制，可以自住，也可以買來當作投資用。
由於每個州的法規不盡相同，如果有購屋的意圖，最好還是直接聯繫該州負責機構，以瞭解最新資訊。
Aargau州關於買房資格的統整: https://www.ag.ch/media/kanton_aargau/dvi/dokumente_5/arp_1/grundbuch_1/1001_erwerb_von_wohngrundstuecken.pdf
#銀行貸款
這個應該是最繁瑣，但也是可以學到最多東西的部分。在確定要購買後，通常會連繫當地銀行諮詢貸款的可能（連繫當地的銀行較為簡單，因為當地銀行或分行對於該建案會比較熟悉，銀行也會有和建商交涉的經驗，在審核建案的過程中會快速許多），在來銀行會針對你想要購買的房子做 Statistical market value 的分析（包含房屋新舊與大小、交通方便性、居住環境、夏季冬季日照程度等等），以估計的房屋市值和實際售價做比較，當然估計的市值比實際售價高越多越好囉！可是如果銀行估出來的市值比賣方的價格低，那這代表說銀行認為這間房子不值得賣那麼貴，所以銀行最高可提供的貸款也不會超過他們估出來的市價，這時候買主就得跟賣方議價要求對方降價 （因為有銀行證明賣的價格太高），或是由買主自行吸收差額！假設如果差額是十萬瑞郎 （台幣三百多萬），這對一般人來說應該都是個很大的負擔！然後接下來就是一連串的 Financial advice，也就是銀行要看你是否具備購屋的能力，以及能不能在金融條件惡劣的情況下還繳得起貸款等等，以下分為三大步驟：
1/是否能現金支付20%的頭期款；
2/是否負擔的起貸款，根據自己選擇的貸款方式 （這很難用三言兩語解釋的，所以保留到下篇介紹），計算出每年須繳的金額，這個不能超過總收入的1/3；
3/在金融條件惡劣的情況下還能否繳得起貸款，銀行會設定一個非常高的利率，然後計算出以這個利率為基準，每年所需繳的金額是多少，這也不能超過總收入的1/3，很多想買房的人，都是在第三步無法通過審查。
舉例來說，如果要購買大約100萬瑞郎左右 (台幣3000萬左右)，銀行會用5%的利息去計算，再加上其他支出，算出來的年度總成本(Total cost per year)可能會到瑞郎6至7萬，那乘以3之後，如果年收入不到瑞郎20萬的家庭，是無法買這間100萬瑞郎的房子的！
這也是我們為什麼在上一篇提到，不是瑞士人不喜歡買房，而是如果只有一份收入的家庭，根本無法通過銀行買房貸款的門檻。以僅有一份收入的家庭來說，能購買的房子可能就不會是適合一個家庭的大小，或不是自己喜歡的區域，而在這個情形之下就只能選擇一直租房了！ 但是如果有收入的一方收入非常高，當然另當別論，不過以一般中產階級來說，一年的年薪要到20萬瑞郎，也是很難達到的！而瑞士的產假福利系統和其他歐洲國家相比，並不是這麼的完善，雖說在產假期間是無法惡性辭退員工（但產假後可以），但僅有的不到四個月的產假和高昂的托兒費用，使的許多家庭最後選擇了僅由一人工作來負擔全家經濟的方式。而非瑞士人或歐盟人的我們，如果想擁有更多的家庭生活時光，但為了持續的和外界的連結，也不可能輕易的放棄現在具備的工作機會和能力，更何況非歐盟居民的工作簽是一年一簽呢！如果拿不到工作簽，或是選擇把一家風險放在一個人身上，一旦失去簽證，一切就真的免談了吧！
所以一個家庭在瑞士買房，通常是介於30到40歲之間，在雙方有工作有收入的情況下，通過了所有的門檻，然後買了房，而有了孩子之後，可能一人辭掉工作或是轉成一週上班兩三天，對於已經買了房後，離職就對貸款沒有什麼影響了。要通過以上銀行的貸款門檻，另一個選擇是一間房子掛了很多人的名字，例如像是父母等等，銀行都是用總收入在評估，以上面的那個例子，所有人的收入加起來如果有到20萬，那就可以買得起那一百萬的房子，不過應該很少人選用這種方式，被請來掛名的人實際上卻沒有在使用房子也是非常怪的。
以目前的條件來看，買房比較好呢？ 還是租房比較好？還有瑞士的貸款系統如何運作？ 這個非常的有趣，像是在瑞士跟銀行貸款買房其實是不用還本金的！這跟世界其他的國家非常不一樣吧！這些留到下一篇詳細的介紹！
#下一篇我們會簡單分享一些利息計算和租金比較的例子
#還會分享一些市面上的新屋售價給大家參考
#歡迎分享
香港今日社論2021年05月04日(100蚊花旦頭)
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明報社評
近日，本港確診新冠病毒個案在低位徘徊，主要由外地輸入，即使是本地確診，基本上知道源頭，表面上疫情紓緩了；不過，社區已經出現6宗變種病毒確診個案，其中有不知道源頭，本港疫情因而存在重大隱憂。政府須盡快採取措施，切斷變種病毒傳播鏈，以免演變至另一波疫情。另外，變種病毒流入社區，反映入境防疫或檢疫措施有漏洞，政府須全面檢討，堵塞漏洞，鞏固防疫成果，確保疫情不再反覆惡化，從而使本港整體逐步走出困局。
蘋果頭條
廉政公署落案起訴55歲警司龍少泉，控告他涉嫌隱瞞將一個購入的單位出租，並訛稱該單位供家人自住，詐騙政府及滙豐銀行向他批出約600萬元購屋及按揭貸款。廉署指，龍少泉涉嫌違反《盜竊罪條例》第16A條，被控2項欺詐罪名，已獲准保釋，5月5日在東區裁判法院應訊，待轉介區域法院答辯。廉署表示，被告龍少泉1986年加入警務處，至2019年5月晉升至警司職級。他早於2016年9月已符合資格按購屋貸款計劃，並向政府申請貸款置業。
東方正論
本港衞生情況近年急劇惡化，鼠患危害公眾，蚊患亦嚴重，屋漏偏逢連夜雨，本報獨家披露，多區出現吸血蠓患，將軍澳海濱長廊是重災區，居民經常被咬至周身紅腫，情況駭人，相關部門卻互相卸責。將軍澳海濱長廊，連接調景嶺、日出康城以及將軍澳市中心，蠓患最嚴重地點為接近木櫈花槽等位置，大量蠓蟲孳生，不少街坊投訴手腳被咬至紅腫，遍布紅斑與梅花點。
星島社論
首宗流入社區、帶有N501Y變種病毒的印度裔男子，除了感染佐敦伯嘉士大廈的女友，如何將變種病毒傳染給居於映灣園的三十九歲東涌菲傭一直成疑，專家亦擔心社區已有兩至三代傳播鏈。衞生防護中心昨晚公布，終於追查到其行蹤的交叉點，發現三人均在上月十一日曾到東涌東薈城，而印度裔男子及女友同日亦到過東涌海堤灣畔的食肆Curry Lounge，當局要求同一日曾到東薈城及該食肆的市民及員工接受強制檢測。
經濟社評
英國新冠疫苗接種計劃見成效，助確診穩步下降，各國紛紛寬減入境限制，香港本周亦料將迎來聖誕節以來首班正常英國航機。不過，金管局總裁余偉文警告，環球經濟有望隨疫苗接種復甦，惟本港接種率落後主要金融中心，有礙通關，恐削弱競爭力。變種毒株目前肆虐多國，本港為外防輸入，反過來只能進一步收緊國際往還。而當局昨晚緊急再將尖沙咀美園大廈撤離，原來是有主婦從印度返港完成21天酒店隔離回社區後，確診N501Y變種毒株，更見情況趨嚴峻，全港打針，刻不容緩。
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