【591特別報導】
以房養老 北勢商圈【發財墅】
591特約編輯/報導
『套房別墅當房東，開創被動收入』
能輕鬆當個包租公、包租婆，是很多人夢寐以求的事；因此，規劃人生中的被動收入時，房屋出租一直都是個很熱門的選項。位於靜宜、弘光大學學區的【發財墅】，便是因應如此需求而誕生的產品。
【發財墅】的產品規劃，相當清楚就是定位為提供出租套房的別墅產品；每棟戶別共擁有9間套房，讓你一次當上9間套房的房東，獲取出租收益。以基地位置來說，【發財墅】距離靜宜、弘光大學相當接近，在兩所學校的外宿人口需要消化的情況下，理論上要找到學生願意承租並不困難，學套也一直是很夯的產品。簡言之，以產品規劃及地理位置而言，【發財墅】的確有其「發財」的條件。
『大事小事不用愁，出租輕鬆管』
一般來說，房東仍然需要處理許多關於房客的大小事，從找房客、收房租，到幫忙解決房客的各式疑難雜症。有鑑於此，【發財墅】特別為屋主準備了一連串的相關服務，包括刊登租房廣告、帶客看屋、簽約、房客管理、社區清潔、維修通報、代購傢俱及代收租金等，就是想讓你房東當得輕鬆，省下你當房東最不想面對的事。詳細的服務內容建議在購屋時可以再仔細詢問清楚，以免產生糾紛；同時，類似的包租、包管服務常有設定服務年限，也可以考量一下未來如果服務終止時，9間套房的管理自己能否應付。
『精打細算，追求穩定投報率』
投資報酬率對於【發財墅】這樣的產品是件重要的事。業者利用每月每間5800的租金，以年租金收入扣掉每年利息支出除以自備款算得16.8%的高投報率，的確是挺令人心動。不過，這樣的投報率也要在滿租及保持試算的租金水準下才能達成。
以周遭平均約4000-6000的學生套房價位而言，全新的【發財墅】或許能在租賃市場保有競爭力，但為了出租速度及達成滿租的目標，在租金上可能也會有某種程度的退讓。目前現場正推動超低自備款方案，以一戶1299萬為例，包租2年每年坐收租金43萬，讓投資端以小額資本保本、保值、保利的房產價值，在詭譎多變的局勢中，維持穩定的收入。不過，除自備款外的貸款總額、基本傢俱、裝潢，也是房東必須投資的成本；每個月的被動收入怎麼賺，心中的投資報酬率怎麼算，實際走一趟【發財墅】，也許你會有不同的收穫。
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租金投報率試算 在 Re: [請益] 出租投報率的算法- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
做投資,基本投報率和現金投報率都要看.
600萬月出租2萬.年收租24萬.
我們簡化一下,不包含裝潢費用和其他支出雜費和稅金.
然後貸款8成+1.3%利息.
這樣基本投報率4%.
現金投報率14.8%.
為啥兩個都要看呢.
基本投報率是基礎,並且如果你都不轉增貸,你的現金投報率會向這個數字逼近.
然後這牽扯到,例如如果這是改套房物件.但因為槓桿無法開五倍,現金投報率會變化很大.
進而,改套房物件你就很難判斷他到底現金投報率是多少.
因此改套房物件都是用基本投報率去講.
商用不動產也是,例如辦公室或是店面.用現金投報率會很混亂.
但是對你一個投資者而言.
你到最後實際拿進口袋的還是現金投報率.
所以你還是要清楚你的現金投報率多少.
不然你用兩倍槓桿買了基本投報率6%的改套房好了.
結果算下來你的投報率才10.7%..
比原PO的4%開五倍槓桿,現金投報率還低30%...XD
這樣你不就少賺很多....
因此,基本投報率和現金投報率,都要看都要算.
並且要搞清楚你現在在甚麼情況,所以用的是哪一個投報率.
例如賣屋廣告講的大多都是基本投報率,因為仲介無法判斷你貸款會幾成.
可是你如果去台北甲山林的總部,你看到牆上的廣告甚麼坐享包租,那個是現金投報率..XD
你如果都看你就不會搞混..
並且還可以自己回推另外一個投報率是多少,然後做投資規畫和比較.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.175.176.62 (臺灣)
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前面那個是回家算的.
你今天出門買房子.看到就要決定要不要下斡旋.
投報率幾秒鐘心算一下就有了..XD
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 20:57:40
其實應該是3x%.
14.8和10.7.
寫少一點免得讓別人覺得我誇示過頭.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:19
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:03:32
你是借錢來滾錢,你借得多,當然空手套白羊套的多.
這就是改套房無法精算的主因.
尤其自己改.
你去買銀行有機率用六成去放給你.
但你自己改你的工程款可能不會到40%.
所以你槓桿很不一定.
或是你自己改了之後過幾年再去增貸.
這時候槓桿就更不一定多少.
所以改套房無法用現金投報當廣告.
他一定用基本投報率去廣告.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 21:22:33
算法就兩種.
你用總金額,總月租,總利息去算.
另一個算法,你用基本投報率放大五倍槓桿後扣除利息的投報率.
第二種比較好算,幾秒鐘心算就算出來了.
第一種妳要精確你還要把尾數都算出來.
例如你600萬貸款八成等同貸款金額480萬.
年利息就6.24萬.
收租24萬扣利息後17.76萬.
再除上本金120萬.
得到1.48...
這樣心算很痛苦..XD
你如果用,基本投報率4%.
所以槓桿五倍=20%.
利息1.3%但是貸款只有本金的四倍,所以利息是5.2%
20-5.2=14.8.
五秒鐘搞定...
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/05/2021 23:45:52
一般來講,你如果收入很強大,你要用寬限期我沒啥意見.
但是通常寬限期我是建議拿來當緊急狀況使用比較好.
賺錢不要逼太緊,要留空間.
逼太緊會把贏的玩成輸的.
很多人玩股票為啥會輸.
因為他拿她生活費在玩.
一旦有一個狀況..
例如本來水晶好了,水晶都在漲一直漲你很開心.
所以你就把生活費all in.
結果突然間,習近平說"水晶玩物喪志"...
結果水晶股票突然冷盤,一冷2個月.
阿你把生活費都壓在你認為穩漲的水晶股票上.
你下個月的房貸,奶粉錢,便當錢怎麼辦?
那你是不是只能忍痛殺出...還賠了一些.
結果兩個月鋒頭過去後,水晶又報復性大漲.
你就只能賣在阿呆谷看著他繼續大漲而捶心肝.
但如果你是用閒錢.
那看看那只是一個暫時性的言論,並沒有實質上的改變或是他上漲的原因並沒有消失.
那你就可以抱,抱到他報復性大漲...之後你就穩穩地賺錢出脫.
so...投資就是這樣.
不要逼太緊,逼太緊一個黑天鵝你就炸了.
寬限期就是給你拿來應付黑天鵝事件的空間.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 03:18:04
寬限期給你你不一定要立刻開,哪時候開你可以自己決定.
※ 編輯: ceca (1.175.176.62 臺灣), 09/06/2021 13:37:13
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