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※ 引述《Augsburg (無)》之銘言：
: 大樓戶數多 非常難整合
: 如果不是海砂屋那類的 根本不容易達到都更門檻
: 然後容積率如果無法再繼續拉高 建商也無利可圖
: 那變成都更就要住戶自己花錢
: 台灣老舊大樓都更 到底可不可能啊 是不是要立大樓都更的專法
: 不然一堆50年大樓 要讓他放到地震倒掉嗎

都更的問題在法規.

法規的問題在"要OOXX都同意才可以"

而要OOXX都同意的問題在,建商不是白痴給OOXX瞞天開口要價.

而建商不是白痴讓OOXX瞞天要價,所以建商跑去別的地方蓋房子就好.


他幹嘛搞都更.

又不是大腦裝屎.


那反過來,你要都更.

你就要解決OOXX瞞天開價的問題.

那就是法規要定好,要有一定的強制力和規矩.



而都更順序一定是.

鐵皮 > 透天 > 公寓 > 老大樓.

這牽扯到"已使用容積"的問題.

建物土地比越小,都更就越優先.

因為你未使用容積就越多.

而現在老大樓都不都原因是.

台北建商搞到公寓那層就開始一堆機機歪歪搞不定.

那當然沒輪到老大樓.

就像高雄好了.

高雄都到透天就機機歪歪一堆.

高雄公寓都更,京城以前推了兩個案,一個蓋好了,另一個還是空地擺在那邊.

https://reurl.cc/Ydxmex

你看,這塊搞多久了,十年了,都拆光了.

還可以因為OOXX機機歪歪,整個空地擺在那邊.

然後另一個是河邊街"愛河沙屋"...

對喔,市府不承認高雄有海砂屋,所以這一棟爛到底的公寓,是正常買賣,海砂屋不成立..XD

為啥我知道...因為我是前屋主...

對喔,我是用"外商公司"買這間又賣掉,買100萬,賣250萬,房地合一前,給各位參考..
(一堆沒用公司買賣過不動產的,整天在那邊講甚麼避稅避稅..
避你媽的稅,能避稅,我們這些公司負責人是傻蛋,會比你不懂???還乖乖繳那麼多稅??
你還是快洗洗睡,夢裡才有"去去稅金走"的魔法)

這個房子超爛,我陽台是整個打掉重新做板模,客廳屋頂是重新打掉綁鋼筋灌漿從做.

弄好才賣...(不過還是有賺錢...XD)

但無論怎樣,這一棟大概是已有點規模的建案裡面,高雄最爛的大樓.

我指的爛是結構的爛,不是甚麼居民水平的濫,居民水平"市區"最爛還是城中城...XD
(獨棟的,在草衙那邊有很爛的,蓋的爛+海風侵蝕,不過通常就是一棟或是兩棟並)

這一個河邊街公寓案都更動了.

政府做莊...

為啥可以動...因為城中城事件,政府順水推車+半強迫狀況通過的.
(這個操作很厲害,居然靠順風,把抗議給壓掉...所以我說喔,XX黨喔....無能拉...顆顆)

so...這個案成了高雄第三個公寓都更案.

https://reurl.cc/KXGEle


其他的高雄公寓都更案全都停擺並且沒人搞.

另外喊最大聲的是民族國宅....那邊也不是爛,那邊主要是"便宜"+鐵路地下化想做門面.

所以都更一直都再提,但是都是嘴砲講講沒人想動手...XD
(議員都很愛講,河邊街也是議員講了超多年,但是政府本來最關注的是民族國宅.
主要是牽扯到旁邊是71期,都是政府的土地,都更搞起來71期土地價值會更高.
這樣市府會發大財....又有面子...
但是...阿就....OOXX瞞天要價,所以很難搞)

https://reurl.cc/063kKk

對喔,民族國宅我也熟拉.

我當了五次屋主...顆顆顆....超熟的.


因此高雄有都更話題的公寓,除了京城都的那兩個來不及參與外,其他都嘛摸過..

不過,林杯沒那個生命跟你等都更,我都翻翻賣...

有賺就跑,投報率算起來還是比等都更高很多.

以及,其實真的有買家會買來等都更...

河邊街買家買了無腦出租,頂樓鐵皮當機房挖礦...屋主金融業的.

民族國宅五間轉賣屋主也有包租公....

這個都是長期養來等都更的.

河邊街那個給他等到了...恭喜他...




高雄目前都更都停留在"透天"階段.

以前我玩的大悅,就是透天都更案.

一度讓整條七賢路的透天店面狂漲.

之前透天店面,20坪地坪大概在2000左右.

大悅那塊地收馬路邊店面從土地一坪120萬收到190萬..
(我是指正路邊透天店面,後面巷子透天收70~90)

立刻整條七賢路一度透天店面都開到4000萬...

然後...

然後全面滯銷....顆顆顆...

你以為你可以賣到190萬喔....你是議員還是都發局長?還是你是建商股東..XD

那是人家插旗之後回吃的價格好嗎.

你的行情不過就是130~140差不多啦..

也就是都更都到你大概賺3~4成....

這時候就不得不講.

後來興富發在旁邊又推高雄CBD....也是都透天.

然後民族路前面四棟透天屋主"牙起來",給興富發報價4棟共要2億...

https://reurl.cc/ymqWOq

算起來一坪250萬阿...你之前七賢路都收到190,這個案比較晚,開價250萬不貴阿.

另外要談還可以再殺一點也許又殺回200了呢.

.......

結果....

結果就被興富發放生...
(你誰啊...你又不是我們股東,你又不是議員議長或是官員,誰白癡跟你收那個價格)

因此,那四棟透天到今天已經冏到炸掉...顆顆顆.

今天賣2000萬都沒人會買....10年人家都大漲到天上去了,他的價格還可以往下掉.
(想要抄不動產崩盤的快來抄喔)

這就是搞不清楚的白癡....

也是最上面講的那些OOXX瞞天開價的那些OOXX.



因此,反正就是這樣.

都更有順序.

上面那一層吃到差不多才會往下找.

然後政策決定都更的困難度和建商都更的意願.

政策越機八毛,或是說政策越能讓機八毛的人作怪.

那都更就越慢越停滯.

直到大地震大火災倒塌死一堆人.

政府才會給你在順風時多推一個都更案....顆顆.

喔...就一個不能再多...




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高雄都更大多都是商四和商五.

商四630%.

高雄特有的商五最屌,840%.

商五的話加上都更或是危老獎勵,在弄個高雄厝甚麼的.

其實容積還不少.


理論上小華夏那種12F以下,佔地超過350坪的.

硬要都就是分回戶面積小一點....是可以都的動的.

之前有一棟老華夏,裡面就有住戶想要提都更....只是有些人沒興趣而作罷.


而造價15...問題是現在新屋價格也是上去阿..XD

所以真的要推,只要住戶都同意,還是可以大家都退一小步然後都更成功.

然後賣掉的行情來看,大家至少都賺個三四成以上.
(這個是真的可以跟建商做合建分售,建商代銷部一起幫你賣.當然成本都算在裡面.
抽的稅好像是比照建商,而不是被抽甚麼房地合一稅)

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:04

京城做都更,是政府叫他做的...XD

謝長廷時代,謝長廷根京城老董很好,那時候就叫他做...

沒搞錯是這樣子.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:50:45

另外.

有些不是"建商"做的.


而是開發公司.

開發公司去整併趣談.

整個弄好,在整塊轉移給建商.

開發公司就賺整併的利潤.

當然講開發公司比較狹隘.

甚至仲介,土開,中人,都有人在操作.


不過比較扯的是.

如果有利潤.

有時候會不同群人搶成一團.

最有名不就新彎區國泰要搞的那一塊.

好幾團人在那邊互相鳩葛,裡面不只中人,還有不同的議員,和黑道...

然後大家談不攏,繼續擺在那邊無法動彈..XD


你只要插個一兩棟,或是拿到一兩棟屋主同意書.

你也可以去給他插一根旗,然後上談判桌.

當然如果對方已經團結了,那你就可能被放生.

當然如果你卡到"急所",那...你講話就大聲...(當然人家可能不想聽就跑了)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:54:54

以前都大樓有名的是慶旺.

不過他大多都商辦.


城中城對面有一塊空地,那一塊也是慶旺搞得.


聯上也搞了幾個案子.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/18/2023 23:58:31

每個都市不一樣.


高雄商圈被綁死在火車站的南北端.

所以高雄"市區"很缺地.

高雄無法學台中那樣整個重心搬家.

外加市中心外環已經有一區所謂的蛋白區.


因此,橋頭楠梓那個比較像是獨立發展出來的新興區.

而無法是市區的延伸.

就像青埔和桃園市區是獨立的那種概念.

一個獨立自給自足自己有話題有炒作的區塊.


但台中就是重心西移.

因此台中都更的比率比高雄低非常多.

建商順著市區重心轉移,跑去新的方向找空地蓋就好.

不需要特別去搞都更...

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:01:23

那個很多是"空地"或是"鐵皮"..

也就是他本來就在養地,上面蓋一個鐵皮做全聯,做家樂福.

然後把這個拆掉.


因此地主很單純,大概就兩三個法人.


這種跟狹義的都民宅差很多.


遠雄在高雄火車站前面,國光客運那邊搞了一個都更.

地主只有三個,都是法人..

搞起來後,把土地轉賣給三地開發.


三地開發現在推的艾美國際城,土地本來是客運的...也算是都更案.


但是都跟民宅沒關係.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:03:40

就像慶旺都商辦.

通常商辦屋主就幾個法人,甚至同一個法人.

無腦把房子交給慶旺去辦理都更...

然後用合建分戶的方式出場.


因此慶旺一度成為大樓都更王..XD

可是,沒有誰家買老大樓會被都到.

他都商辦都跟各位的老大樓無關.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:05:11

因此看到政府的都更數字.

很多都是這種.

實際上都跟民宅無關.


而政府都把這些列入都更的"政績"...XD


科工館大潤發關閉,土地被遠雄弄去蓋大樓.

那個也是都更案...
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:06:38

無法判斷.

就像你無法判斷下一屆高雄市長是誰一樣.

看似好像可以判斷,實際上...

你無法判斷...XD


投資除非閒錢.

不然不等待無法判斷的事情.


但是如果你就是有閒錢,想要無腦丟在那邊等.

那也ok阿.

反正,都更炒的熱,價格也會漲.

201x年的時候,大安區連五樓公寓都炒都更炒到一坪1xx萬...

嚇死寶寶.

後來文林苑案才吐了一些價格回去.



※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:12

85在你當爺爺之前不會都.


85只是格局詭異.

但是他結構沒有問題.

屋況維持也很穩定.

裡面就算有人蛇集團.

也無關乎她需不需要都更.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:13:57

那是空地.

空地要看地主臉色.


就像美術館那些林商號的工廠.

阿就都不都...給他繼續擺在那邊當倉儲...=.=


還搞到火災..
(不過火災那個好像有被列為古蹟....喔,怎麼燒古蹟這邊不燒南三路的那邊?)


學校用地不能賣.

只能拿去BOT或是無腦出租或是蓋一些公共使用建築.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:20:58

價不好.

掛賣量會縮很正常.


一般來講,大漲是漲的時候中古屋釋出量會變大.


除非是漲太兇,例如當年的台北或是北上廣深.

大漲釋出量變大,繼續大漲把所有人嚇到會反過來量縮惜售.


但是價不好都是量縮,連崩盤的時候量都不會很大.

因為...大多數人不缺錢.

崩盤是部分缺錢失業生意失敗的被法拍,然後買盤更少,所以被部分成交價給拉垮.

而大多數不缺錢的,會做的事情就是.


死抱.


死死抱緊,抱到天荒地老海枯石爛...XD


這就是人性.

你觀察過就知道.




現在可以蓋到33F,再上去才要做另外的環評.

當然過15F也要做一個環評.

但都更案大多都是蓋到29F(現在33F)

33F可以把商五容積用完.只要她土地不要太小或前面路太小.
(最小,方正的大路邊好像要350坪...而一般只要400坪就穩了)

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:25:07

建商會.

有一塊空地,例如150或是250坪...
(也可能是汽車旅館,鐵皮店家,整棟一個屋主)

從那一塊做基準往旁邊收,收多少算多少.

收到收不動了,就蓋,多大的土地蓋多大的大樓.


本版鄉民就有人這樣被都到.


而其他的就是.

土開阿,仲介阿,中人阿.

可能住附近或是親戚有人是其中屋主.

他就跳出來談.

談不成就擺著,談成就再轉手給建商去都.


目前主流都透天大概就這兩種型態為大宗.




新加坡政府和台灣政府是不同種動物...XD

經濟競爭力長年世界前三名不是假的.

※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:44:26

不同地區政策不一樣操作都會差很大之外.


新加坡是計畫型經濟體,另外他會優先照顧公民.

所以公民為主的東西通常都是最有利的...


無腦複製出國很容易被教訓到.

就像跑去越南胡志明市買白癡第七區...XD
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 00:51:16

你不知道老屋不折舊嗎...XD

你要不要看一下一百多歲的房子現在多少錢.

也要上千萬.


之前買過7x歲的.

如果放到今天也要一千多萬(地坪有點小,3米面寬12坪的透天店面)


折舊是新屋才兇.

老屋折舊個屁...顆顆.


※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 01/19/2023 04:08:38